Реформа ЖКХ или мы хозяева и сами должны управлять своим имуществом, землёй, на которой живём.
Безусловно, реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) необходима. Она должна быть рыночной, потому что государство – самый неэффективный собственник, оно это доказало и продолжает доказывать – в том числе в сферах ЖКХ, землепользования и градостроительства
Как собственник государство должно уходить из ЖКХ, за исключением социальной доли жилищного фонда. Но сейчас реформирование требуется не так срочно, как в начале 90-х годов. Государство должно оставлять вместо себя не частные монополии, которые хуже государственных, а именно рынок и самоуправление. Государство не должно уходить от обязанности защищать граждан от беззакония и произвола не только властей, но и самих граждан: большинства по отношению к меньшинству, собственников по отношению к нанимателям, собственника квартиры по отношению к другим членам семьи или к бывшим членам семьи. И даже от произвола избранных самими же гражданами органов самоуправления. Государство не вправе перекладывать на граждан свои обязательства в сфере ЖКХ без адекватного увеличения их доходов или источников этих доходов.
В частности, государство не вправе убегать от своих давних, законодательно зафиксированных обязательств по капитальному ремонту. Оно должно законодательно признать эту свою задолженность перед собственниками жилья, принять программу ее погашения, зафиксировать износ каждого элемента дома в акте о передаче дома в управление собственникам помещений. Собственники в любом старом доме единодушно считают это одним из важнейших условий перехода к самоуправлению. Причем выплачивать из бюджета задолженность следует в первую очередь тем собственникам, которые так или иначе сорганизовались. Тогда деньги будут использоваться в два-три раза эффективнее. Для Москвы это означает, что средств, выделяемых уже сейчас на капитальный ремонт, будет достаточно. Что касается обещанных Президентом 250 миллиардов рублей на капитальный ремонт и решение проблемы аварийных домов, то для России это, конечно, совершенно недостаточно, но – хорошее начало. Если, конечно, использовать эти средства для комплексного решения проблем (а не только для латания дыр), под контролем общественности и, главное, под контролем самих собственников.
В части капитального ремонта и реконструкции жилья реформа отношений собственности в ЖКХ очень «пересекается» с национальной программой доступного и комфортного жилья.
У Жилищного кодекса (ЖК) очень много серьезных недостатков. В них виноваты не столько разработчики проекта и Правительство РФ, сколько фракция «Единая Россия» в Госдуме, отмахнувшаяся более чем от тысячи предлагавшихся поправок к проекту ЖК. Если бы я был депутатом Госдумы, то голосовал бы против такого кодекса.
Однако популярное требование отмены ЖК просто нереально. Оно лишь мешает подготовке жителей к управлению домами. Мне даже известны примеры, когда районные управы негласно поддерживали требования «нет реформе ЖКХ, отменить Жилищный кодекс!», чтобы расколоть инициативные группы и сорвать общие собрания собственников помещений в домах.
Прошло два с половиной года с тех пор, как Г.П. Хованская с группой депутатов Госдумы внесла законопроект с множеством очень нужных изменений жилищного законодательства. Проект назрел и перезрел. Но очень мощное лоббирование тормозит его в Госдуме. Летом 2006 года он принят в первом чтении, и общественность должна продолжать давление, чтобы добиться наконец его принятия с новыми поправками Г.П. Хованской.
Самоуправление – лучше, чем управление «сверху»
Однако статьи ЖК и закона о его введении в действие, посвященные правам собственников жилья и управлению домами, – во многом прогрессивны, хотя тоже требуют корректировки. При благоприятном развитии событий - это «окно возможностей» для граждан и для преодоления монополизма в этой сфере. Бюрократия всячески старается закрыть это «окно».
Жилищный кодекс предлагает три способа управления домами:
Первый способ – непосредственное управление. Он особенно удобен для домов с небольшим числом квартир. Если же квартир много, то необходимо уполномоченное лицо, действующее по доверенностям от более чем половины собственников в доме. Осуществить это может быть непросто.
Второй способ - товарищество собственников жилья (ТСЖ). В нём наиболее полно осуществляется самоуправление. Власти официально поддерживают ТСЖ и создают им некоторые преимущества. Но они же создали и упорно сохраняют несколько препятствий на пути создания и функционирования ТСЖ: Первое - необходимость при регистрации ТСЖ представлять оригиналы свидетельств о собственности всех участников учредительного собрания. Это фактически такое же препятствие, как в первом способе. Второе – члены ТСЖ платят за жилищно-коммунальные услуги на основе круговой поруки. Третье - дополнительное налогообложение.
Непосредственное управление свободно от двух последних проблем. Но, например, в Москве, которая поидее должна идти впереди России всей, пока лишь 4 дома выбрали непосредственное управление, а ТСЖ – тысячи. Еще больше в Москве ЖСК. ЖСК не назван в ЖК РФ как отдельный способ управления, видимо, просто потому, что сначала предлагалось преобразовать их в ТСЖ, и только под давлением общественности эта норма была исключена. Мы далее будем говорить только о ТСЖ, имея в виду, что у непосредственного управления, ТСЖ и ЖСК очень много общего.
Коммунисты утверждают, что ТСЖ нужны бюрократии, чтобы переложить на граждан расходы ЖКХ. Я согласен со многими из их конкретных претензий, но в целом у меня иная позиция.
Да, бюрократия перекладывает тяготы реформирования на граждан, причем без адекватной компенсации. Но это – потому, что граждане сдали бюрократии законодательные и представительные органы. ТСЖ здесь не при чем. Даже наоборот: бюрократии легче чинить произвол над неорганизованными гражданами. Организованные граждане способны противостоять бюрократии: жилищное самоуправление, возникнув, начинает требовать прозрачности финансовых потоков, препятствует расхищению технических помещений и земли. Московская бюрократия в этом убедилась несколько лет назад, перестала насаждать ТСЖ и только в последние месяцы стала вновь поддерживать создание ТСЖ, и то в основном на словах. Несколько иная ситуация в Санкт-Петербурге: там Правительство активно поддерживает создание ТСЖ, и даже, по имеющимся сведениям, оказывает давление, но оставляет нерешенными серьезные моменты деятельности ТСЖ. Если господство бюрократии сохранится, то она «свое» возьмет тем легче, чем меньше у нас будет жилищного самоуправления.
Другое обычное возражение против любого жилищного самоуправления: я делаю свою работу, плачу налоги, плачу за обслуживание, я не специалист ЖКХ. Я не хочу тратить свое время на то, чем обязаны заниматься специалисты ЖКХ. Но собственник обязан участвовать в управлении своей собственностью, чтобы она служила ему хорошо и не падала в цене, чтобы выделяемые на нее деньги не разворовывались и работали эффективно. От рядового собственника управление жильем требует времени и внимания гораздо меньше, чем, скажем, «управление» своими повседневными покупками. А ведь цена жилья нередко превышает наши доходы за много лет.
И главное препятствие для создания ТСЖ – люди не доверяют своим соседям гораздо больше, чем властям. При этом не понимают, что зачастую они доверяются уже не властям, а коммерческим структурам, созданным властями специально для того, чтобы избежать как административного контроля, так и рыночной конкуренции.
Да, как видно у ТСЖ есть, конечно, проблемы.
Во-первых, внутренние - обусловленные пассивностью большинства собственников. Ведь многие проблемы можно решить «просто» переизбранием правления и совершенствованием устава ТСЖ. Эти проблемы становятся неразрешимыми, только когда они запущены, когда возникает круговая порука между плохим руководством ТСЖ и органами власти.
Во-вторых, необходима законодательная база государственного контроля и защиты прав меньшинства, а иногда и большинства в ТСЖ хотя бы по аналогии с акционерными обществами. Но нельзя допустить, чтобы под этим предлогом бюрократия получила возможность вмешиваться в дела ТСЖ и сменять неугодные правления.
В-третьих, как уже говорилось, необходимо скорректировать налоговое законодательство, недостатки которого давно очевидны специалистам. Благодаря давлению общественности, понимание этой необходимости существует сейчас и на уровне Правительства.
ТСЖ – это высшая форма жилищного самоуправления, потому что требует от жителей высокого уровня готовности. Есть три условия успешного ТСЖ:
- психологическая готовность жителей, их доверие друг к другу и заинтересованность в общих делах, в общем, - коммунальная культура, «ПОГОДА В ДОМЕ»;
- информированность жителей, коммунальный ликбез, начиная со школьных программ;
- квалифицированные менеджеры (свои или проверенные соседними домами).
Этот минимум есть во многих существующих ТСЖ. Это весьма возможно в коммерческих домах-новостройках, где много активных людей, научившихся «командной игре». Но примерно в 80% домов эти условия отсутствуют, и для них поспешное создание ТСЖ чревато риском и дискредитацией идеи.
Как бы то ни было, обязанность властей, некоммерческих и общественных объединений – ничего людям не навязывая, дать им информацию и организационную поддержку, а выберут они сами.
По изложенным причинам в обозримой перспективе непосредственное самоуправление, ТСЖ и ЖСК не станут самой массовой формой жилищного самоуправления.
Как обезопасить свой дом, если все же он перешел в управляющую организацию
Итак, в большинстве домов ТСЖ собственники решат не создавать ТСЖ и выберут третий (по ЖК РФ) способ управления - управляющую организацию (УО).
Рынка УО пока практически нет. Хорошо, если кто-то в Вашем доме знает УО, зарекомендовавшую себя за несколько лет в других домах. Или фирма с многолетней хорошей репутацией, пусть даже в другой области деятельности, создала УО, и она согласится взять на себя ваш отдельный дом (что ей обычно не выгодно) либо группу домов. Но все это пока возможно как исключение. К тому же при нескольких УО в микрорайоне возникнут проблемы с подсобными помещениями для них, с диспетчерской связью и т.д.
Поэтому, как правило, собственники выбирают в качестве УО организацию, которая фактически управляет сейчас. В Москве это государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика» (ГУП ДЕЗ), в большинстве других городов – унитарные муниципальные предприятия (МУПы), причем нередко одно на весь город.
Не обязательно выбирать свой «исконный» ДЕЗ, можно и соседний, если он лучше. В другом городе единственный МУП необходимо разделить, опираясь на антимонопольное законодательство. Пусть ДЕЗы (МУПы) хотя бы друг с другом конкурируют за объекты управления, причем без территориальных ограничений. Можно выбрать не ДЕЗ (МУП), а одну из непосредственно обслуживающих Вас фирм; теперь это, как правило, ОАО. У ДЕЗа больше опыт управленческой работы, но это посредник. У обслуживающих фирм - опыт и материальная база для практической работы. Однако вот что важно: даже с ДЕЗом или с обслуживающими фирмами разница с прежними временами может быть очень существенной и положительной. Она в том, что собственники готовят и заключают с УО договор управления, а затем контролируют его выполнение.
Подчеркиваю, что Договор заключают по обоюдному согласию две стороны – собственники и УО. Это очень сложный, многостраничный и ответственный документ, поэтому необходимы профессиональные примерные тексты. А уж стороны вправе внести в них свои изменения. Договора с ДЕЗами, очень близкие к договору управления, часто заключают и ТСЖ, и ЖСК, и дома с непосредственным управлением.
Есть примерный договор управления (см. http://www.dgkh.ru/?normativnyeakty-gilichniyfond [1]), утвержденный руководителем Департамента жилищной политики Правительства Москвы 15 августа 2006 года. Он составлен весьма квалифицированно, но нуждается в некоторых изменениях и дополнениях в пользу собственников. А именно: (1) субсчет для каждого дома; (2) порядок установления расценок; (3) подробности информирования жителей; (4) порядок контроля за выполнением договора и отчетность – кому, когда и о чем представляются отчеты; (5) участие представителей собственников в конкурсах проектов, подрядчиков и в комиссиях по приемке работы; (6) помощь в оформлении земельного участка; (7) обеспечение деятельности избранного жителями органа жилищного самоуправления (в том числе оплата труда за счет фонда зарплаты УО); (8) порядок принятия решений о получении дополнительных доходов и их распределении между собственниками и УО (например, от аренды технических помещений и земли, от наружной рекламы); (9) пересмотр договора в случае акционирования ГУПа (МУПа) или смены собственника УО; (10) подробности обслуживания земельного участка. И т.д. Проблема теперь в том, чтобы собственники выдвинули реальных и грамотных представителей, а ДЕЗ или иная УО заняли конструктивную позицию при обсуждении договора, включая его изменения и дополнения договора.
Разумеется, неподготовленный человек не в состоянии прочитать этот договор, заметить «маленькие» отличия от другого аналогичного документа и предложить что-то свое. Поэтому отдельному собственнику следует подписывать договор, вычитанный, сброшюрованный и подписанный… кем? Кто разберется в способах управления, проработает проект договора, проведет переговоры с будущей УО, потом будет контролировать выполнение договора, проверять отчеты УО, участвовать в конкурсных и приемочных комиссиях, даже, может быть, обращаться в суд?
P. S. Лучшее, что могут сделать жильцы уже сегодня, это активно начать создавать ТОС в своём доме, а в перспективе в группе близ расположенных домов
